La courte durée : le meublé de tourisme
Le meublé de tourisme est loué à une clientèle de passage, à la nuit, à la semaine ou au mois, sans que le client y élise domicile. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location. Le logement doit être déclaré en mairie, avec un numéro d’enregistrement dans de nombreuses communes, et respecter le règlement de copropriété. Source : service-public.gouv.fr.
Pour une résidence principale, la location est limitée à 120 jours par an, et à 90 jours dans les communes qui ont abaissé ce plafond, comme Paris (voir ci-dessous). Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est nécessaire dans les grandes villes et en petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne).
La moyenne durée : de 1 à 10 mois
La moyenne durée désigne des locations meublées de quelques semaines à quelques mois. Elle peut prendre la forme d’un bail mobilité (1 à 10 mois, pour certains locataires en mobilité) ou d’une location au titre du code civil, lorsque le logement n’est pas la résidence principale du locataire. Le choix du contrat dépend du profil du locataire et de l’usage du logement.
La clientèle : salariés en mission, personnes en formation, étudiants, familles en transition, propriétaires en travaux, expatriés de retour en France.
Comparer les deux formules
- Gestion : la courte durée multiplie les arrivées, les ménages et les échanges avec les voyageurs. La moyenne durée réduit fortement les rotations.
- Règles locales : la courte durée est très encadrée dans les grandes villes et les zones touristiques. La moyenne durée relève d’autres règles, souvent plus simples.
- Revenus : la courte durée peut rapporter davantage dans les zones très touristiques, mais avec plus de variations selon la saison. La moyenne durée apporte des revenus plus réguliers.
- Fiscalité : les deux relèvent des BIC, mais les abattements du micro-BIC diffèrent (voir notre article LMNP).
Quand choisir la courte durée ?
Pour une résidence secondaire dans une station balnéaire, comme sur la Côte Fleurie, la courte durée permet de louer les semaines où vous n’y êtes pas et de garder les autres pour vous. Elle convient aussi à une résidence principale louée pendant vos absences, dans la limite autorisée.
Elle suppose un logement déclaré, autorisé si besoin, et une gestion attentive : prix, accueil, ménage, linge. C’est notre métier en courte durée.
Quand choisir la moyenne durée ?
Pour un appartement à Paris ou en petite couronne qui n’est pas votre résidence principale, la moyenne durée est souvent le cadre le plus adapté, en particulier à Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ou Vincennes. Elle convient aussi aux propriétaires qui veulent des revenus plus réguliers et moins de rotations.
Voir notre page moyenne durée.
Les questions à se poser
- Le logement est-il votre résidence principale ou secondaire ?
- Dans quelle commune se trouve-t-il, et quelles règles s’y appliquent ?
- Le règlement de copropriété autorise-t-il la location de courte durée ?
- Voulez-vous garder des périodes pour vous ?
- Préférez-vous des revenus plus élevés mais variables, ou plus réguliers ?
- Le logement est-il équipé pour un séjour de plusieurs mois (espace de travail, rangements, cuisine complète) ?
Les réponses orientent naturellement vers l’une ou l’autre formule. Il est aussi possible de combiner les deux selon les saisons, lorsque le cadre juridique le permet : courte durée en haute saison, moyenne durée le reste de l’année.
Le cas de Paris
À Paris, une résidence principale peut être louée en meublé de tourisme 90 jours par an au maximum depuis le 1er janvier 2025, et la Ville rappelle qu’un logement doit être occupé au moins 8 mois par an pour être une résidence principale. Une résidence secondaire ne peut être louée en meublé de tourisme qu’avec une autorisation de changement d’usage, souvent soumise à compensation. Source : paris.fr.
Dans ce contexte, beaucoup de propriétaires parisiens choisissent la moyenne durée pour un logement qui n’est pas leur résidence principale. Voir notre page gestion à Paris.
Ce que change une conciergerie
Quelle que soit la formule, le travail ne s’arrête pas à la publication d’une annonce. En courte durée, il faut ajuster le prix, répondre vite aux voyageurs, organiser chaque arrivée et chaque ménage. En moyenne durée, il faut sélectionner le locataire, vérifier ses justificatifs, établir le bail, l’inventaire et l’état des lieux, puis assurer le suivi pendant le séjour.
Nous prenons en charge ces tâches et nous vous adressons un compte rendu régulier.
Le premier échange permet de poser ces questions et de vous proposer un cadre adapté, sans engagement. Si votre situation change, par exemple si le logement devient votre résidence principale ou si les règles de la commune évoluent, la formule peut être revue. Dans tous les cas, le règlement de copropriété et les démarches en mairie restent un préalable. Si vous hésitez, commencez par la formule la plus simple à mettre en place dans votre situation, puis ajustez après quelques mois d’observation.
Notre méthode
Lors de l’estimation, nous regardons le logement, sa situation juridique (résidence principale ou non, copropriété, règles de la commune) et vos objectifs. Nous vous proposons ensuite le cadre qui convient, et nous gérons la location de bout en bout. Le premier échange dure trente minutes et il est sans engagement.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent : vérifiez-les sur les sites officiels cités.
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