Les objectifs de la loi
Le texte, publié au Journal officiel du 20 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale. Il répond à la tension sur le logement dans de nombreuses villes et zones touristiques, où la location de courte durée a réduit l’offre de logements à l’année. Texte intégral : Légifrance, loi n° 2024-1039.
Déclaration et numéro d’enregistrement
Toute location d’un meublé de tourisme doit être déclarée. Dans de nombreuses communes, il s’agit d’une déclaration avec enregistrement, qui donne un numéro à 13 caractères. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce, y compris sur les plateformes, avec la mention « annonce d’un particulier » ou « annonce d’un professionnel ». La loi prévoyait de généraliser la déclaration via un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026.
Selon service-public.gouv.fr, l’absence de déclaration avec enregistrement est passible d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 5 000 €, et une fausse déclaration ou un faux numéro sont sanctionnés plus lourdement. Dans les communes à déclaration simple (cerfa n° 14004), l’absence de déclaration est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 €. Détails dans notre article sur l’enregistrement.
Résidence principale : jusqu’à 90 jours dans certaines communes
Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible, dans la limite de 120 jours par an. Depuis le 1er janvier 2025, les communes peuvent abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. Paris a fait ce choix à compter du 1er janvier 2025 (voir ci-dessous).
Le diagnostic de performance énergétique
Pour obtenir une autorisation de changement d’usage en métropole, le meublé de tourisme doit présenter un DPE classé de A à E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme devront être classés de A à D en métropole. La commune peut aussi demander le DPE des meublés de tourisme existants. Source : service-public.gouv.fr.
Copropriété : de nouvelles règles
Les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi doivent indiquer explicitement si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Pour les règlements plus anciens qui interdisent toute activité commerciale dans les lots non destinés au commerce, l’assemblée générale peut voter l’interdiction des meublés de tourisme. Une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit déjà toute activité professionnelle. Vérifiez votre règlement avant de louer.
Les nouveaux pouvoirs des communes
Les maires peuvent désormais fixer des quotas d’autorisations de meublés de tourisme, définir dans le plan local d’urbanisme des secteurs réservés aux résidences principales, et soumettre plus largement les meublés au changement d’usage. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, le changement d’usage est encadré par l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation. Ne pas demander l’autorisation est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €.
Fiscalité : un micro-BIC moins favorable
La loi a réduit l’avantage fiscal des meublés de tourisme non classés : pour les revenus perçus à partir de 2025, le micro-BIC ne s’applique que jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Les meublés classés bénéficient d’un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €. Voir notre article sur la fiscalité LMNP.
Ce que les propriétaires doivent faire maintenant
- Vérifier la démarche applicable dans votre commune : déclaration simple ou avec enregistrement.
- Afficher le numéro d’enregistrement sur toutes vos annonces.
- Relire le règlement de copropriété et suivre les décisions des assemblées générales.
- Pour une résidence principale, suivre le nombre de nuits louées dans l’année, dans la limite de la commune.
- Faire réaliser ou mettre à jour le DPE du logement.
- Réexaminer votre régime fiscal avec la baisse des seuils du micro-BIC.
La loi laisse une large place aux décisions locales : deux communes voisines peuvent appliquer des règles très différentes. Avant d’acheter un bien pour le louer en courte durée, renseignez-vous en mairie.
Résidence principale : la règle des jours et les sanctions
Selon service-public.gouv.fr, dans une commune qui attribue un numéro d’enregistrement, une résidence principale ne peut pas être louée plus d’un certain nombre de jours par an, entre 90 et 120 jours selon la commune. L’annonce doit être désactivée dès que ce plafond est atteint. Quelle que soit la commune, un même client ne peut pas louer la résidence principale plus de 90 jours consécutifs.
À Paris, le Conseil de Paris a abaissé ce plafond à 90 jours par année civile à compter du 1er janvier 2025. La Ville rappelle qu’une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Source : paris.fr, location meublée touristique.
En cas de dépassement du nombre de jours autorisé, une amende civile pouvant aller jusqu’à 15 000 € peut être appliquée (source : service-public.gouv.fr, actualité du 26 novembre 2024). Les communes peuvent aussi, dans certains cas, suspendre un numéro d’enregistrement et demander aux plateformes de retirer l’annonce.
Notre approche
Avant toute mise en location, nous vérifions avec vous la déclaration, le numéro d’enregistrement, le règlement de copropriété et les règles de la commune. Quand la courte durée n’est pas possible, nous étudions la moyenne durée ou le bail mobilité, qui obéissent à d’autres règles. Pour Paris, voir notre page gestion à Paris, et pour la Côte Fleurie, Deauville.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent : vérifiez-les sur les sites officiels cités.
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