Qui est loueur en meublé non professionnel ?
Les revenus d’une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions suivantes est remplie : les recettes annuelles de la location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €, ou elles sont inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (salaires, autres BIC, etc.). Sinon, vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP), avec des règles différentes, notamment en matière de cotisations sociales et de déficits.
Avant de commencer, il faut déclarer le début de l’activité sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le premier jour de location. Cette formalité est gratuite. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, à reporter sur la déclaration de revenus. Source : service-public.gouv.fr, revenus d’une location meublée.
Micro-BIC : l’abattement forfaitaire
Sous un certain niveau de recettes, le régime micro-BIC s’applique automatiquement, sauf option pour le réel. Le bénéfice imposable est alors égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire pour frais. Les charges réelles ne sont pas déduites.
Pour les revenus perçus en 2025, les seuils et abattements publiés par l’administration sont les suivants :
- Location meublée de longue durée (résidence principale du locataire) : micro-BIC jusqu’à 77 700 € de recettes, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme classé : micro-BIC jusqu’à 77 700 €, abattement de 50 %.
- Meublé de tourisme non classé : micro-BIC jusqu’à 15 000 €, abattement de 30 %.
Ces seuils, abaissés pour les meublés de tourisme par la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur, s’appliquent aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025. Vérifiez les montants applicables à vos revenus 2026 sur service-public.gouv.fr : la page présente séparément les règles des revenus 2025 et 2026.
Le régime réel : déduire les charges et l’amortissement
Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges effectivement supportées : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux, et surtout l’amortissement du prix d’achat du logement (hors terrain) et des meubles. L’amortissement permet souvent de réduire fortement, voire d’annuler, le résultat imposable pendant plusieurs années.
Si les charges dépassent les loyers, le déficit d’une location meublée non professionnelle n’est imputable que sur les revenus de même nature, pendant 10 ans. Il ne réduit pas le revenu global, contrairement au régime du loueur professionnel. Le réel demande une comptabilité : beaucoup de propriétaires confient leur déclaration à un expert-comptable spécialisé.
Le classement du meublé de tourisme
Depuis la réforme, le classement en meublé de tourisme (de une à cinq étoiles) fait une vraie différence en micro-BIC : 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € au lieu de 30 % jusqu’à 15 000 €. Le classement est facultatif et payant. Il est délivré après la visite d’un organisme évaluateur accrédité ou agréé, et il est valable 5 ans. Il permet aussi d’éviter le tarif de taxe de séjour applicable aux meublés non classés. Source : service-public.gouv.fr, meublé de tourisme.
Plus-value, prélèvements sociaux et autres points
Le loueur non professionnel relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lors de la revente, avec un abattement pour durée de détention. Les règles de calcul ont été modifiées en 2025 pour les loueurs au régime réel (voir la section sur la revente ci-dessous) : faites le point avec votre conseiller avant une vente.
Sous le seuil de 23 000 € de recettes, l’activité relève de la gestion de patrimoine privé : seuls les prélèvements sociaux s’appliquent, sans cotisations sociales. La cotisation foncière des entreprises (CFE) peut être due selon votre situation : renseignez-vous auprès du service des impôts des entreprises. Les plateformes transmettent chaque année à l’administration le montant brut de vos transactions.
En pratique : les étapes pour un nouveau loueur
- Vérifier que la location est possible : règlement de copropriété, règles de la commune, déclaration en mairie (voir l’enregistrement).
- Déclarer le début d’activité sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant la première location, pour obtenir un numéro SIRET.
- Choisir entre micro-BIC et régime réel, en comparant l’abattement forfaitaire avec vos charges réelles et l’amortissement.
- Envisager le classement du meublé de tourisme si vous restez au micro-BIC.
- Conserver tous les justificatifs : factures, relevés des plateformes, comptes rendus de gestion.
- Déclarer chaque année les recettes dans la catégorie des BIC, sur la déclaration complémentaire de revenus.
Le choix entre micro-BIC et réel dépend de chaque situation : prix d’achat, financement, montant des charges, durée de détention prévue. Une simulation avec un expert-comptable avant de choisir évite les mauvaises surprises.
La revente : ce qui a changé en 2025
Depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Ils viennent diminuer le prix d’acquisition retenu, avant l’application des abattements pour durée de détention. La mesure concerne les cessions réalisées depuis le 15 février 2025. Certains logements situés dans des résidences-services (résidences étudiantes, résidences seniors, résidences pour personnes handicapées) ne sont pas concernés. Sources : impots.gouv.fr et service-public.gouv.fr, plus-value immobilière.
Concrètement, l’amortissement reste un avantage pendant la période de location, mais il est en partie repris lors de la revente, sauf détention longue : selon l’administration, les LMNP restent exonérés d’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Il faut donc intégrer la durée de détention prévue dans le choix du régime.
Ce que nous faisons, et ce que nous ne faisons pas
Primo Conciergerie gère la location : annonce, prix, voyageurs, ménage, linge, comptes rendus. Nos comptes rendus détaillés facilitent votre déclaration ou le travail de votre expert-comptable. Nous ne donnons pas de conseil fiscal personnalisé : pour votre situation, consultez un professionnel du chiffre ou impots.gouv.fr.
Pour comparer les formules de location, lisez courte ou moyenne durée, et pour les règles locales, notre article sur la loi Le Meur.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. Les règles évoluent : vérifiez-les sur les sites officiels cités.
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