Le principe : un logement prêt à vivre dès le premier jour
Un logement loué meublé à titre de résidence principale doit être équipé de façon à permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels. C’est la définition posée par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Le contenu minimal de cet équipement n’est pas laissé à l’appréciation de chacun : il est fixé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015.
Ce décret pose d’abord une règle générale : chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. Une chambre doit donc permettre de dormir, une cuisine de préparer un repas. Il dresse ensuite une liste d’éléments qui doivent être présents dans tous les cas.
La liste officielle des 11 éléments obligatoires
Selon l’article 2 du décret, le mobilier d’un logement meublé comporte au minimum :
- une literie comprenant couette ou couverture ;
- un dispositif d’occultation des fenêtres (volets ou rideaux) dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant une température inférieure ou égale à −6 °C ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
Sur ce dernier point, service-public.gouv.fr donne des exemples concrets : un aspirateur s’il y a de la moquette, un balai et une serpillière pour du carrelage. La vaisselle doit, elle, être en nombre suffisant pour tous les occupants prévus. Un deux-pièces loué à un couple et un quatre-pièces loué à une famille n’appellent donc pas le même équipement.
Quels contrats sont concernés ?
Cette liste s’applique dès que le logement est la résidence principale du locataire : bail meublé classique d’un an (ou de neuf mois pour un étudiant), mais aussi bail mobilité de 1 à 10 mois, que l’on retrouve souvent en moyenne durée. Service-public.gouv.fr le précise expressément pour le bail mobilité, qui renvoie à la même définition du logement meublé.
Pour un meublé de tourisme, loué à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le cadre est différent. Le contrat de location saisonnière ne relève pas de la loi de 1989, mais le logement doit bien sûr être meublé, et l’ameublement comme les équipements font partie des critères du classement, une démarche facultative (service-public.gouv.fr, règles de location d’un logement meublé). Le classement a aussi des effets sur la taxe de séjour et sur la fiscalité LMNP. Les démarches propres à ce type de location sont détaillées dans notre article sur l’enregistrement d’un meublé de tourisme.
Ce que risque un logement mal équipé
Un logement présenté comme meublé mais qui ne contient pas les éléments de la liste n’est pas, juridiquement, un logement meublé. En cas de litige sur la nature du bail, le juge des contentieux de la protection peut requalifier le contrat en bail de logement vide, rappelle service-public.gouv.fr.
Les conséquences sont lourdes pour le propriétaire, parce que les règles de la location vide sont plus protectrices pour le locataire. Selon service-public.gouv.fr, différences entre logement vide et meublé, un bail meublé dure au minimum un an, quand le bail d’un logement vide loué par un particulier dure trois ans. Le dépôt de garantie, limité à deux mois de loyer hors charges en meublé, est d’un mois en location vide. La requalification peut aussi remettre en cause le régime fiscal choisi, puisque les loyers d’une location vide se déclarent en revenus fonciers, et non en bénéfices industriels et commerciaux comme en meublé.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
Équiper le logement ne suffit pas : il faut aussi pouvoir le prouver. L’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 impose un inventaire et un état détaillé du mobilier, établis lors de la remise des clés et lors de leur restitution. Ces documents sont :
- établis contradictoirement et à l’amiable, en autant d’exemplaires que de parties ;
- signés par le propriétaire et le locataire, ou par un tiers mandaté par eux ;
- joints au contrat de location ;
- sans autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.
Ils s’ajoutent à l’état des lieux d’entrée et de sortie, qui porte sur le logement lui-même, et figurent dans la liste des annexes du bail meublé (service-public.gouv.fr, rédaction du bail d’un logement meublé). En pratique, l’inventaire est le document qui permet, en fin de location, de constater sereinement ce qui manque ou ce qui a été abîmé.
Nos conseils pour un inventaire utile
Un inventaire trop vague ne protège personne. Quelques habitudes font la différence :
- procéder pièce par pièce, dans le même ordre que l’état des lieux ;
- compter précisément la vaisselle, les couverts et le linge plutôt que d’écrire « vaisselle complète » ;
- décrire l’état de chaque meuble (neuf, bon état, usure visible) et noter les défauts existants ;
- joindre des photos datées, surtout pour les meubles de valeur et la literie ;
- indiquer les marques et modèles des appareils électroménagers ;
- mettre l’inventaire à jour à chaque remplacement ou ajout d’équipement, avant l’arrivée du locataire suivant.
Au-delà du minimum légal
La liste du décret est un plancher, pas un objectif. Elle ne mentionne ni lave-linge, ni connexion internet, ni linge de lit et de toilette. Pour un salarié en mission à Paris ou à Boulogne-Billancourt, ou pour une famille en week-end à Deauville ou à Honfleur, ces équipements comptent pourtant dans le choix du logement, et les annonces les mettent en avant. Un espace de travail avec une bonne connexion est souvent recherché en moyenne durée ; en courte durée, la qualité de la literie et des équipements de cuisine se retrouve dans les commentaires des voyageurs.
Sur la Côte Fleurie, les résidences secondaires sont souvent meublées au fil des années, avec des équipements hétérogènes. Avant une première mise en location, un tour complet du logement avec la liste officielle en main permet de repérer ce qui manque et ce qui mérite d’être remplacé.
La check-list du propriétaire
- Vérifier, pièce par pièce, la présence des 11 éléments du décret de 2015.
- Prévoir vaisselle et couchages en nombre suffisant pour la capacité annoncée.
- Installer volets ou rideaux occultants dans chaque chambre.
- Rédiger un inventaire détaillé, photos à l’appui, et le joindre au bail.
- Le signer à l’entrée et le comparer à la sortie, avec l’état des lieux.
- Réévaluer l’équipement selon la clientèle visée : courte durée, moyenne durée ou bail à l’année.
Notre accompagnement
Lors de l’estimation de votre bien, nous faisons avec vous le point sur son équipement et sur la formule la plus adaptée : courte durée, moyenne durée ou gestion pour propriétaires expatriés. Notre article courte ou moyenne durée vous aide à choisir le bon cadre.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil juridique personnalisé. Les règles citées sont celles en vigueur en octobre 2026 et peuvent évoluer : vérifiez-les sur les sites officiels cités.
Autres articles : DPE et location meublée : ce que doit savoir le propriétaire en 2026 · Taxe de séjour : ce que doit savoir le propriétaire d’un meublé de tourisme · LMNP : la fiscalité de la location meublée en 2026 · Loi Le Meur : ce qui change pour les propriétaires de meublés de tourisme · Courte ou moyenne durée : quelle location choisir pour votre appartement ? · Bail mobilité : règles, durée et locataires concernés · Enregistrer un meublé de tourisme : démarches et obligations · Rentabilité d’une location saisonnière à Deauville : les facteurs qui comptent